万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。为什么梅西的人缘远比c罗好>

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)为什么梅西的人缘远比c罗好、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!为什么梅西的人缘远比c罗好如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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